2025年1月，万科管理层发生重大变动。1月27日，万科发布公告，宣布董事会收到多位高管的辞职报告。其中，创始人之一的郁亮辞去董事会主席职务，转任执行副总裁；而更引人注目的是，祝九胜“因身体原因”，申请辞去了公司董事、董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等所有职务。公告强调，他辞职后“不再担任公司任何职务”。

这一突如其来的“全身而退”在当时即引发市场诸多猜测。尤其值得注意的是，几乎在同一时期，媒体已爆出祝九胜被“带走调查”的消息。尽管他本人曾通过更新朋友圈的方式进行间接回应，试图平息风波，但据多位深圳地产业内人士透露，自那以后，祝九胜在业内便几乎“销声匿迹”，这进一步加剧了外界的疑虑。

深铁辛杰被带走，万科祝九胜被刑收

10月13日有消息称，万科原总裁、CEO祝九胜已被采取刑事强制措施。数月前的辞职公告与调查传闻似乎得到了残酷的印证。“身体原因”的官方说辞背后，很可能是一场早已启动的司法调查程序。刑事强制措施通常包括拘传、取保候审、监视居住、拘留和逮捕等，这意味着祝九胜涉嫌的问题已进入刑事侦查阶段。

祝九胜职业履历横跨金融地产行业，在1993年至2012年期间曾长期任职于中国建设银行股份有限公司深圳市分行，此后加入万科。

2018年1月，祝九胜被万科董事会聘任为公司总裁、首席执行官，直到2025年1月辞去相关职务。

在祝九胜执掌的这六年时间是中国房地产行业由黄金时代进入白银时代，万科也由盛转衰。

自2023年以来，万科业绩已经出现了三连降。2023年营收4657亿、同比下降7.56%；归母净利润298亿，同比下降43.1%；2024年实现营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归母净利润亏损494.78亿元，这是其自1991年上市以来的首次年度亏损。

进入2025年后，万科业绩不见好转。上半年营业收入 1053.2 亿元，同比下降 26.2%，归母净利润亏损 119.5 亿元，同比扩大了 21.3%。

在巨额亏损之下，今年以来大股东深铁集团全面入主万科。1月底，万科原董事会主席郁亮、总裁祝九胜双双请辞。随后，深圳地铁集团董事长辛杰接替郁亮出任万科董事会主席，主持集团全面工作。

不过，辛杰还未能施展拳脚，自己却先出事了。10月11日，有自媒体相继爆出一则炸裂性消息称“辛杰已经失联23天。”据报道，辛杰于9月18日在深圳参会期间被带走，此后未再公开露面。

两天过后就传来了辞职的消息，10月13日，辛杰因个人原因申请辞任公司非执行董事及董事长职务，辞任后将不再担任公司任何职务。

在辛杰执掌万科不到一年的时间里，深铁集团深度介入了万科运营。不仅辛杰亲自出马担任董事会主席，同时“真金白银”的输血万科。近一两年以来，深铁9次向万科提供股东借款，总金额近260亿元。

不过万科目前依然存在较大的债务压力。截至2025年上半年末，万科短期借款为231.46亿元，一年内到期的非流动负债为1347.13亿元。但是，公司账上货币资金只有740亿，缺口高达800亿。

聊聊祝九胜被抓这件事

聊聊祝九胜被抓这件事

我在国企央企混过，所以特别理解很多高管们的心态，他们特别的自信。

自信是好事，但盲目自信绝对会把你带到坑里。

相当长时间里，这些人都认为自己很有能力，并且喜欢否认平台给自己的助力，所以很多人都有一种吃亏心态，总觉得自己干得太多了，得到了太少了，大家都这么想咋办？

那就要想办法搞钱。

2005年之前，国企MBO很流行，一帮管理层打着改制的名义，联手掏空国有资产，大家赚得盆满钵满。

这股风气是在郎咸平炮打格林柯尔之后，引发全社会热议然后被叫停。

所以为什么褚时健当年那么受追捧？柳传志牵头，王石出面，疯狂给褚橙造势，表面上看，一帮老企业家侠肝义胆，为蒙冤的老前辈两肋拔刀，其实玩的一手是指桑骂槐。

但凡有个脑子的都知道，烟草专卖是怎么一回事。

你强调褚时健的贡献然后营造出一种贡献大得可以将红塔山私有化的舆论，也就骗骗小老百姓，你咋不说印钞厂厂长贡献大，要求厂子自由化呢？这都是很荒谬的说法。

但那又有什么关系？舆情嘛，那些在国企改制里捞够好处的人，最怕的就是被清算，当年国企资产流失到底是怎么一回事，有谁敢站出来讲清楚吗？

所以为什么柳传志带头？王石各种横跳支持。

其实言下之意在于，褚时健搞了烟草的资产都不算什么大事，我们这些人不至于摸到烟草这种行业里，你们少管！

很可惜，王石沉溺于名利场，又被王的女人给缠得死死的，最后被踢出了万科。

本来这帮人都觉得自己贡献大，获得太少了，心里憋着一肚子气。

现在一看，好家伙，王石都能被踢出局，隔壁那些民企老板，高管能力不如自己，捞得比自己多多了，能平衡吗？

这世界上的人性，永远是升米恩斗米仇，没有人会感恩时代红利和平台给予的机会，只会盯着别人赚得更多的那部分，人家赚了自己没赚的，那就等于我的损失，一看地产这么好，损失太大了，心里那叫一个难受。

有人问，这跟祝九胜被抓有什么关系？

如果祝九胜只是带着大家利用规则漏洞，发超额的钱，其实问题不大，所谓公罪，还有个法不责众。

还有一个，假如地产行情继续走好，万科业绩很好，所谓的插花股权玩法都能顺利收场，股东和债主们都能顺利退出，万科的祝九胜跟深铁的辛杰也不至于落到现在这个地步。

可这世界哪里来的那么多如果。

这里我也不去揣度祝九胜到底干了哪些违法犯罪的事，公检法机关没有公布之前，我这里瞎猜不好。

还是说回到万科本身上吧。

从18年开始，万科就已经喊要收缩过冬了。

万科长期是地产界一哥，但那几年行业内风头最盛的还是碧桂园，靠着管理层项目跟投这一手骚操作迅速扩张。

所谓项目跟投指的是碧桂园给资源，项目部自己找土地搞开发，项目管理层拿钱跟投，到时候除了工资还能分一部分开发利润。

人性都是趋利的，要是按照国企正常的考核模式，大家是不愿意冒险的，开太多项目，也没有额外的收入，反倒是多了一堆屁事，多一事不如少一事。

但碧桂园这个项目跟投玩法那就不一样了，你拿到的项目越多，回款越快，你就能在既定时间里赚到更多的钱。

项目管理方因为能自己也投钱进去了，他自己的利益被绑定了，理论讲他不可能去干一些高风险的事。

听起来不错是吧。

很可惜，这里有个特别大的漏洞，房地产是资金密集型项目，项目部跟投出的这点钱跟整个项目的规模比起来，只能说是微不足道。

这就相当于放了个几百上千倍的杠杆。

但凡有点工作经验的人都知道，一个项目部都成了利益共同体，联手起来，随便搞点收入都不止投入的那点子钱。

好吧，假定这些人都是正道之光的化身，一个个都廉洁得很。

即便如此，你给一群长期在地产里赚到钱的人放那么大杠杆的机会，你猜他们会怎么干？

当然是盲目的大干快干，头铁胆肥，盲目乐观，疯狂扩张。

碧桂园暴雷还在恒大之前，可能是碧桂园没老板没舍得给高管发几个亿的工资，也舍不得花钱请了不起的普华永道做做假账，所以碧桂园的雷没有恒大那么雷人。

碧桂园这一手让万科很是心动。

18年有人想收缩想过冬，有人认为保守让自己丧失了赚更多钱，大跃进发展的机会。

于是19年玩一手好金融的祝九胜被推上了一把手。

本来最谨慎的万科从此就跟中了降头一样，疯狂的拿了一堆边角地项目。

地产的寒冬不是一个人扛的，大家都扛，房子不好卖不是就你的房子卖不动，大家都卖不动。

核心圈的地产你还能找到去化办法，如果是背着高利率拿了大把边角料，那就真的只能呵呵哒了。

万科为什么落到今天这一步，按照某位台湾名嘴的段子，本来可以游刃有余、从从容容，结果现在连滚带爬、匆匆忙忙。

万科这些积累的不良资产，盲目扩张之下的土地储备想要出清只能等周期熨平。

当年市场好的时候美滋滋的算未来销售收入，现在销售收入斩到了脚脖子，但那些已经花出去的钱，却还按照计划让你还呢。

咋办？找深地铁来救？

好好的深铁现在也快折进去了。

现在那帮搞地产的牛逼人物们都老实了，知道自己不过是堆渣渣，离开时代和平台，自己屁都不是，出来混的，但凡不知道及时收手，都得老老实实加倍还回去。

也算是在行业里混过，不好意思把话说太难听了，自己体会吧。

来源：局外人的视界