在商言商：当今最成功的商人是潘石屹和张欣夫妇

7600万美元纽约买地皮

10月22日，潘石屹家族理财办公室Closer Group旗下的房地产子公司Closer Properties发布声明称，以6250万美元的现金价格买下了位于纽约上东区的五块相邻地块。其中一个地块将开发一栋精品豪华公寓楼。

另外，第六块地块预计将于明年6月成交，总金额将达到7600万美元，总建筑面积10万平方英尺（9,290平方米）

有人说，潘石屹是学李嘉诚学得最好的房地产大佬，抛弃了在中国的成功出走。也有人说潘石屹是最坏的房地产大佬，套现资产潜逃美国，而不能像许家印一样承担自己的责任。

数年前携带套现的40多亿美元（约300亿人民币）悄然前往美国的潘石屹夫妇，有了最新消息：两人在纽约黄金地段用7600万美元现金买下了六片地块，据称是准备开发豪华公寓楼。

——北美商业见闻

回望SOHO的成长历程，恒大的崩盘，万科，万达，碧桂园的衰落，不禁让人感叹潘石屹，张欣夫妇的过人决断。

在中国房地产从野蛮生长到理性调整的四十年浪潮中，无数开发者起起落落，有人折戟于高负债漩涡，有人困于烂尾楼困局，而潘石屹与张欣夫妇创办的SOHO中国，却以精准的时代预判、清晰的商业定位和果断的退场策略，书写了一段特殊的商业传奇。从1995年携手创业到2020年代完成资产优化与全球化布局，他们既抓住了本土市场的红利窗口，又在行业拐点前实现了风险隔离，这种"顺势而为、逆势而退"的商业智慧，使其成为中国商业史上极具争议却无法忽视的成功样本。

当今最成功的商人是潘石屹和张欣

一、时代机遇的精准捕捉者：SOHO模式的诞生与崛起

1995年的中国房地产市场，正处于计划经济向市场经济转型的关键期，城市商业化浪潮初现，办公与商业地产供给严重不足。潘石屹与张欣的相遇，恰好碰撞出契合时代需求的商业火花——前者带着在海南房地产市场摸爬滚打的实战经验，深谙本土政策环境与客户心理；后者拥有剑桥大学经济学学位与华尔街投行履历，具备国际化视野与资本运作能力。这种"本土经验+国际视野"的组合，成为SOHO中国崛起的核心密码。

SOHO模式的创新之处，在于精准切入了当时的市场空白。90年代末的北京、上海，传统写字楼过于刻板，而商铺又缺乏规范管理，潘石屹与张欣创造性地提出"小型办公、居家办公"的SOHO概念，将办公与生活功能融合，满足了民营企业家、自由职业者等新兴群体的需求。从早期的现代城到后来的建外SOHO，他们坚持"创新建筑理念与城市精神结合"的开发原则，每一个项目都成为城市地标，这种"地标化开发+精准客群定位"的策略，让SOHO中国迅速在京沪核心商圈站稳脚跟。

2007年10月8日，SOHO中国在香港联交所成功上市，融资19亿美元，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO纪录 。上市后的SOHO中国进入扩张快车道，开发总量迅速突破500万平方米，成为北京、上海最大的办公楼开发商之一。更值得称道的是其对政策与市场的敏锐感知——2010年房地产调控政策密集出台后，潘石屹果断调整战略，从"开发销售"转向"持有运营"，通过收取租金实现稳定现金流，这种转型在随后的行业波动中被证明极具前瞻性。

在企业管理上，夫妇二人的分工堪称教科书级别的互补。张欣主导项目设计与国际化合作，将银河SOHO、望京SOHO等项目打造成建筑艺术精品，其中丽泽SOHO凭借世界最高中庭设计，斩获Architizer A+奖、世界建筑节高度荣誉奖等数十项国际大奖 ；潘石屹则负责销售与公共关系，以标志性的亲和力与媒体沟通能力，让SOHO品牌深入人心。这种"设计定调、销售落地"的配合模式，使SOHO中国连续6次入选《财富》杂志中文版"最受赞扬的中国公司"全明星榜。

二、风险预判的先行者：在行业顶点的从容转身

中国房地产的黄金时代在2014年前后达到顶峰，彼时多数开发商沉浸在"拿地即赚钱"的狂热中，疯狂加杠杆扩张。但潘石屹却通过冷静的数据分析发现了危机信号：国内写字楼租金回报率仅3%左右，而银行贷款利率高达4.5%以上，租金收益根本无法覆盖融资成本。这种"收益-成本倒挂"的隐忧，促使他做出了与行业主流背道而驰的决策——出售资产、降低负债、储备现金。

从2014年开始，SOHO中国开启了持续的资产优化计划。与其他开发商抛售劣质资产不同，潘石屹选择的是在市场高位出售核心物业：2014年转让上海SOHO静安广场和北京凌空SOHO，套现约130亿元；2017年出售上海外滩SOHO、广州SOHO猎德项目等，累计回笼资金超200亿元；截至2019年，其通过资产出售累计套现金额已超过350亿元。这种"高价套现"的操作，既避免了后续房地产下行周期的资产缩水，又为全球化布局储备了充足资金。

2020年，潘石屹与张欣启动了SOHO中国私有化计划，拟将公司全部股权出售给美国黑石集团，交易对价高达236.5亿港元。尽管最终因监管环境变化未能完成交易，但这一动作本身彰显了他们"全身而退"的战略意图。与同期陷入债务危机的房企相比，SOHO中国在此次尝试中展现出的财务健康度令人瞩目——截至交易谈判时，公司无大额到期债务，现金储备充足，且没有任何烂尾楼项目与工程款拖欠记录，这种"零遗留问题"的退场姿态，在房地产行业极为罕见。

在资产出售的同时，夫妇二人同步推进全球化资产配置。通过家族办公室运作，他们累计在美投入超过27亿美元，收购了纽约通用汽车大厦40%股份、曼哈顿公园大道广场等核心物业，在美管理的房地产资产规模突破50亿美元。2020年1月，SOHO中国纽约办公室正式落成，标志着其全球化布局进入实质运营阶段。这种"国内套现、海外布局"的节奏把控，既规避了单一市场风险，又实现了资产的跨地域保值增值。

三、商业伦理的争议者：成功背后的价值博弈

潘石屹与张欣的商业成功，始终伴随着公众对其商业伦理的争议，这种争议集中体现在"财富来源与社会责任"的认知分歧上。批评者认为，他们的财富积累高度依赖中国改革开放的时代红利——城市土地增值、城镇化进程加速、营商环境优化等外部条件，却在国家需要时表现出明显的"疏离感"。2020年初武汉疫情爆发时，国内企业纷纷捐款捐物，而SOHO中国仅通过潘石屹微博发布"武汉加油"的口号，未进行实质捐助，与此前向美国高校捐赠6亿元形成鲜明对比。

国籍与资产流向的选择，进一步加剧了公众的情感落差。有报道显示，张欣已取得美国国籍，而潘石屹将名下SOHO中国股权逐步转让至张欣名下，使公司实质转变为外资企业。这种"身份转换+资产转移"的操作，虽符合商业规则，却与公众对"本土企业家"的期待产生偏差。尤其在教育领域，张欣公开批评中国教育制度"死板无创新"，并将子女送往美国留学，其言论被解读为"精英主义的傲慢"，引发广泛讨论。

但从纯粹的商业逻辑审视，这些争议背后恰恰是他们"理性至上"的商人特质。在全球化时代，资产配置的跨地域化本是常见策略，SOHO中国的海外布局也并非完全脱离本土——2024年，公司仍在北京丽泽SOHO与中国电信合作推进5G实验室建设，其科学碳目标获SBTi核准，与《巴黎协定》1.5℃温升控制目标保持一致 。在慈善领域，他们虽因海外捐赠引发争议，但SOHO中国基金会也在国内开展了实质性公益项目：2023年投入2000万元捐建甘肃天水零碳"养正图书馆"，2021年向河南、甘肃天水等地捐赠2040万元用于救灾与环保 ，这种"国内外兼顾"的慈善布局，实则是其全球化视野的延伸。

更值得关注的是，他们在企业治理上的规范性始终保持行业领先。SOHO中国是国内最早发布ESG报告的房企之一，2022年获得MSCI ESG评级AA级，位列中国企业前3%，这也是当时中国大陆地产公司获得的最高评级 。2022年9月，潘石屹与张欣同时辞去公司管理层职务，仅保留执行董事身份，将经营权交给职业经理人团队，这种"所有权与经营权分离"的做法，符合现代企业制度的发展方向，也为企业后续发展奠定了制度基础。

四、商业成功的本质：时代认知与自我革新的平衡

潘石屹与张欣的成功，本质上是"时代机遇+自我革新"双重作用的结果。他们的每一次关键决策，都精准呼应了时代变化：90年代抓住城镇化红利，打造SOHO模式；2000年代借助资本力量上市扩张；2010年代预判调控风险，转向持有运营；2020年代应对行业转型，推进全球化布局。这种对时代趋势的敏锐感知，使他们始终站在行业变革的前沿。

在自我革新层面，夫妇二人展现出罕见的"反惯性"能力。当多数开发商沉迷于"高杠杆、高周转"的路径依赖时，他们主动降杠杆、去负债；当同行忙于规模扩张时，他们聚焦核心城市核心地段，保持资产质量；当行业陷入同质化竞争时，他们以建筑设计为突破口，打造差异化优势。这种不被既有成功束缚的革新精神，是其穿越行业周期的关键。

从商业史视角看，潘石屹与张欣的价值在于为中国企业家提供了一种"另类样本"——不是所有成功都需要"基业长青"的执念，适时的转身与退场同样是成功的重要维度。他们没有像其他房企那样困于规模扩张的陷阱，而是以"现金为王"的理念实现了风险隔离；没有被本土市场的路径依赖束缚，而是以全球化视野拓展了发展空间。这种"进可乘势而上，退可全身而退"的商业智慧，在不确定性加剧的商业环境中更显珍贵。

当然，对"成功"的定义从来不止一种维度。有人认为企业家应肩负更多社会责任，有人强调商业价值与社会价值的统一。但从"在商言商"的本质出发，潘石屹与张欣无疑达到了商业成功的高阶境界——他们既实现了财富的积累与传承，又保持了企业的健康运营；既抓住了本土市场的机遇，又规避了单一市场的风险；既创造了商业价值，又形成了可复制的管理经验。这种多维度的成功，使其成为中国房地产转型期最具标志性的商业人物。

在中国房地产从"增量时代"进入"存量时代"的今天，潘石屹与张欣的故事仍在持续发酵。他们的决策或许存在争议，但其展现的时代预判能力、风险控制能力与自我革新能力，无疑为所有企业家提供了深刻启示：真正的商业成功，不在于顺境时的高歌猛进，而在于逆境时的从容转身；不在于规模的无限扩张，而在于价值的持续创造。从这个意义上说，潘石屹与张欣的商业传奇，仍在继续书写。

附读：潘石屹张欣夫妇

W Financial接手这六个地块，并对外出售，最终被Closer Properties以全现金方式买下。

卖方代表表示：“疫情期间，开发活动经历了数年的低迷。如今，随着开发商再次押注纽约市的韧性，对上东区等纽约市黄金地段未充分利用的地块的需求激增。买家继续吸纳高端公寓库存，创造了新的发展势头和机遇。”

“地产女王”崛起

卖方代表所说的“买家”，自然就是张欣。

张欣今年60岁，出生于北京，家境并不富裕，14岁时移居香港，曾在服装厂、电子厂当过计时工。之后，她努力读夜校，花光5年积蓄买机票去英国，之后拿下萨塞克斯大学经济学学士和剑桥大学经济学硕士，入职巴林银行，后被调往纽约高盛工作，1994年与大她一岁的潘石屹结婚。

1995年，张欣放弃华尔街百万年薪回国，与丈夫共同创立了商业地产开发公司Soho中国，在北京和上海开发办公楼。他们恰好赶上了中国城市化的黄金时期，北京CBD建设如火如荼，商业地产需求井喷。

随着Soho中国的商业地产开发蒸蒸日上，张欣也获得了“建造北京城的女人”的称号。

2007年，SOHO中国在香港成功上市，创下当时亚洲最大商业地产IPO纪录。

巅峰时期，SOHO中国年营收超180亿元，市值突破千亿，张欣以220亿身家跻身胡润女富豪榜前十，被誉为“中国地产女王”。

从2014年起，潘石屹和张欣开始密集出售中国资产，五年间累计套现近300亿元。

另一方面，他们也开始密集投资美国市场，并且主要集中在纽约的房产。

从2011年起，潘石屹和张欣斥资7亿美元买下纽约港务局长途巴士站办公大楼，花6亿美元收购曼哈顿公园大道广场股权，还联手巴西富豪以14亿美元买下通用汽车大厦40%股权，累计在美资产投入超27亿美元。

2021年6月，潘石屹和张欣一度计划以30亿美元将Soho中国的控股权卖给美国黑石集团，价格比Soho中国当时的股价高出30%，但最终黑石集团于9月放弃了这笔交易。

2022年，潘石屹和张欣辞去了Soho中国领导职务，但仍留任公司董事会。

美国奋斗史

之后，两人移居美国，潘石屹逐渐退居幕后，张欣逐渐走上前台，一边投资电影，一边投资房产。

电影这边，张欣走得并不顺利，曾投资3000万美元拍摄科幻片《月球陷阱》，最终票房仅180万美元，血本无归。

接着张欣又投入2.8亿美元搞共享办公，却不幸遇上美国远程办公潮，写字楼空置率飙升，项目陷入困境。

为了填补SOHO中国因税务问题产生的罚单，两人将2013年以2600万美元购入的曼哈顿联排别墅，在2024年以2380万美元出售，亏损220万美元。

两人的财富经过这么一折腾，产生大幅缩水，只得重新做回老本行。

目前，张欣正致力于通过Closer Properties在美国积累财富，据《福布斯》数据，她在2025年的身家约11亿美元，潘石屹身家约12亿美元。

Closer Properties总部位于纽约，是一家在纽约和波士顿拥有甲级物业的所有者、运营商和开发商，总资产价值超过50亿美元。迄今为止，其标志性项目包括纽约市的通用汽车大厦和公园大道广场，以及波士顿后湾区的Lyrik购物中心。

来源：海阔天空A、北美商业见闻